«Емфітевзис як різновид речових прав на нерухоме майно»



Останнім часом значно виріс інтерес аграріїв до емфітевзису – нового виду користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Отже замість звичного договору оренди землевласникам можуть запропонувати укласти договір емфітевзису. Спеціаліст Головного територіального управління юстиції у Донецької області Мігунов Сергій консультує, що необхідно знати при укладенні такого договору.

Емфітевзис – це договір довгострокового користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Він може бути укладений на досить тривалий строк, наприклад на 100, 200 чи 500 років, або навіть безстроково. У разі безстрокової передачі земельної ділянки у користування, кожна із сторін має право відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону не менш як за один рік.

         Договір емфітевзису може бути оплатним або безоплатним. Сторони самостійно обирають варіанти оплати: одним платежем, щорічно рівними частинами або ж передача у безоплатне користування. Реалії сьогодення частіше спонукають  власників пайової землі просити орендарів  виплатити кошти наперед, і лише договір емфітевзису законно надає таку можливість. Якщо здійснюється оплата за весь термін використання землі ( мається на увазі 50-100 років) єдиним платежем, то емфітевзис стає схожим на купівлю-продаж. Але пам’ятаймо, що право власності на земельну ділянку залишається за власником. На відміну від договору оренди, для емфітевзису законодавство не встановлює межу мінімального або максимального розміру оплати, сума визначається за згодою сторін.

         Право емфітевзису є речовим правом, для його виникнення потрібно не лише укласти договір у письмовій формі, а й зареєструвати його у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нотаріальне посвідчення такого договору не є обов’язковим, а здійснюється за бажанням однієї із сторін. Договір повинен містити перелік обов’язків власника та землекористувача, визначених законодавством. Так, землекористувач зобов’язаний ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватись від дії, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації. У свою чергу власник земельної ділянки зобов’язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав для припинення договору емфітевзису.

         Важливою відмінністю емфітевзису від оренди є те, що право емфітевзису може відчужуватися та передаватися в порядку спадкування. наприклад, землекористувач, уклавши договір емфітевзису із власником земельної ділянки, в межах строку дії договору має право продати або подарувати право користування земельної ділянки іншій особі. Про такі дії користувач землі повинен заздалегідь (не менше ніж за місяць) попередити власника земельної ділянки.

Звертаємо увагу, що доцільність укладення договору емфітевзису або договору оренди землі визначається в кожному конкретному випадку з урахуванням цілей та мети землевласника і землекористувача, строків їх взаємовідносин та інших обставин. Для визначення переваг та можливих ризиків кожного з варіантів скоріше за все знадобиться допомога досвідченого юриста.

Додаткову інформацію можна отримати за адресою м. Краматорськ бул. Машинобудівників 32, каб. 401 або за телефоном (06264) 4-24-81.

Юстиція відкрита для людей!

Статут територіальної громади: необхідність чи забаганка?



Останнім часом в умовах децентралізації відбувається переформатування місцевої влади та, як наслідок, створення нових - об’єднаних територіальних громад. У зв’язку з чим набуває популярності прийняття статутів територіальних громад, які мають регулювати процедурні питання діяльності громади та її органів.
Заступник начальника відділу державної реєстрації друкованих засобів масової інформації та громадських формувань Ольга Кузьменко допоможе новоствореним територіальним громадам розібратись у тонкощах прийняття та державної реєстрації їх статутів.
Перше, на що хочеться звернути увагу: територіальна громада – це не юридична особа. Норми Конституції України та Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» прямо вказують на те, що територіальна громада – це жителі, об'єднані постійним проживанням у межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративно-територіальними одиницями, або добровільне об'єднання жителів кількох сіл, що мають єдиний адміністративний центр. Водночас Цивільним кодексом України передбачено, що юридичною особою є організація, створена і зареєстрована у встановленому законом порядку. Отже, за територіальною громадою на законодавчому рівні не закріплено статусу юридичної особи, а відповідно і відсутні підстави для її державної реєстрації як юридичної особи.
Щодо власне статуту. Статтею 19 Закону про місцеве самоврядування визначено, що представницький орган місцевого самоврядування - рада  може прийняти статут територіальної громади села, селища, міста з метою врахування історичних, національно-культурних, соціально-економічних та інших особливостей здійснення місцевого самоврядування на відповідній території. Тобто прийняття територіальною громадою власного статуту не є обов’язковим, оскільки основні процесуальні питання здійснення місцевого самоврядування представницькими та виконавчими органами громади чітко закріплені чинним законодавством та не потребують дублювання у статуті. Окрім цього, у разі внесення змін до норм законодавства, які відтворені у статуті територіальної громади, необхідними будуть також відповідні зміни до статуту з дотриманням визначеної процедури їх прийняття.
Водночас згідно із Законом про місцеве самоврядування громада у власному статуті може деталізувати порядок та форми участі членів територіальної громади у вирішенні питань місцевого значення, зокрема, проведення загальних зборів громадян за місцем проживання, внесення місцевої ініціативи на розгляд ради, порядок організації громадських слухань, тощо.
На нашу думку, перевагою прийняття власного статуту є збільшення важелів контролю за владою з боку громади, внаслідок чого місцева влада стає більш прозорою та відкритою для власних мешканців.
Зауважимо, що прийнятий місцевою радою статут територіальної громади підлягає державній реєстрації в Головному територіальному управлінні юстиції. Прийняття та видача документів для державної реєстрації статутів територіальних громад здійснюється через центри надання адміністративних послуг у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 27.07.1998 № 1150.
Також новоствореним об’єднаним територіальним громадам, які бажають прийняти власний статут, не слід забувати про таке. На сьогодні у Донецькій області зареєстровано 121 статут територіальних громад, з яких об’єднаних територіальних громад - 3, сіл та селищ - 89, міст - 29. Тому ймовірно, що в Головному територіальному управлінні юстиції вже може бути зареєстрований статут територіальної громади, яка увійшла до складу об’єднаної. У цьому випадку, перш ніж приймати статут об’єднаної територіальної громади, слід відповідно до Закону України «Про добровільне об’єднання територіальних громад» скасувати прийняті до об’єднання статути.
У разі необхідності внесення змін до вже зареєстрованого статуту територіальної громади місцева рада має забезпечити подання на державну реєстрацію статуту у новій редакції протягом 5 днів з дня його прийняття.
Отже, приймати чи не приймати статут територіальної громади – вирішувати депутатам місцевої ради після обговорення з мешканцями громади, а його державну реєстрацію здійснить юстиція. За додатковою інформацією звертайтесь до відділу державної реєстрації друкованих засобів масової інформації та громадських формувань Управління державної реєстрації за телефонами: 0626417446, 0626442500.
Юстиція відкрита до людей!

Що треба знати, аби захистити своє майно чи агробізнес від рейдерського захоплення?



За останні роки в нашій країні спостерігається розвиток агропромислового комплексу. Сьогодні агробізнес – це сучасне виробництво, яке має у своєму розпорядженні багатомільйонні активи: сільгосптехніка, технології, насіннєвий матеріал тощо. Іноземні та національні аналітики прогнозують аграрному сектору вихід на пріоритетні позиції економіки України.
Тому не дивно, що саме український агробізнес є дуже привабливим шматочком для осіб, охочих до швидкого збагачення. Так, із року в рік в Україні все більше аграріїв страждає від такого явища як рейдерське захоплення. Рейдерство в аграрному бізнесі стало справжнім лихом, а практика показує, що жоден аграрій не має стовідсоткового захисту.
Що ми знаємо про таку загрозу для агробізнесу? Які причини виникнення рейдерства?
Для розуміння сучасного рейдерства необхідно зауважити, що такі захоплення проводять не лише люди у масках та зі зброєю в руках. Всі рейдерські напади, зазвичай, мають правове підґрунтя. Примітним є те, що рейдери щоразу удосконалюють можливості надати своїм діям як найбільше «правових» підстав, інакше кажучи, за кожним рейдерським нападом стоїть «корпоративний» або «цивільний» спір. Так, коли рейдери з’являються на підприємстві, вони вже мають на руках рішення суду, виконавчі документи, нотаріальні написи тощо. Після чого невідомі особи повідомляють власникам про нове керівництво та господарів, наявність у підприємства великого боргу, у зв’язку з чим майно та гроші підприємства передані іншим особам, про існування яких власники навіть не підозрювали. Це майже стандартний сценарій початку рейдерського захоплення, що трапляється останнім часом.
Варто звернути увагу, що найголовнішим для рейдерів є отримання доступу до інформації підприємства і документів щодо організації та діяльності, яка використовується з метою виявлення реальних правових прогалин у діяльності підприємства. Такими можуть бути незареєстровані договори оренди або взагалі відсутні правові підстави використання землі, тоді як на цих ділянках вирощується врожай.
Як же можна захисти свій бізнес від рейдерського нападу?
Насамперед, необхідно самостійно побудувати надійну систему захисту власного бізнесу. Потрібно привести у відповідність всі правові підстави для функціонування підприємства, приділити увагу забезпеченню зберігання оригіналів установчих документів.
У допомогу аграріям можуть стати превентивні заходи, які наразі існують в нашій державі. Так, з метою запобігання здійснення іншими особами реєстраційних дій, можливо ввести обмеження на їх здійснення лише певною особою. Посилити цей захід можна за допомогою використання послуги «СМС-Маяк», яку дуже просто отримати на сайті Міністерства юстиції. Така послуга дасть можливість власнику дізнатися про всі зміни в реєстрі через SMS-повідомлення у вигляді електронного листа, а також через сповіщення в кабінеті користувача програми SMS-Маяк. Сервіс SMS-Маяк суттєво підвищує шанси на оперативне реагування й ефективний захист ваших порушених прав, адже часовий фактор у даному питанні є одним із найважливіших моментів.
Скориставшись даною послугою, ви зможете своєчасно звернутись до правоохоронних органів із заявою про неправомірність реєстраційних дій, а також до Комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України зі скаргою на рішення державного реєстратора або до суду з позовною заявою про скасування проведених реєстраційних дій.
Якщо ж вам стало відомо, що реєстраційні дії проведені за допомогою підроблених документів, в такому випадку необхідно отримати забезпечення позовних вимог у вигляді заборони відчуження майна, коштів, що належать підприємству. З метою посилення свого захисту також потрібно звернутися до правоохоронних органів із заявою про скоєний злочин, що допоможе зберегти майно підприємства за допомогою заходів забезпечення в кримінальному проваджені.
Отже, кожен сучасний аграрій може захистити себе самостійно, володіючи необхідною інформацією та своєчасно її використовуючи.
Додатково повідомляємо, що за правовою допомогою та роз’ясненнями у сфері державної реєстрації об’єктів нерухомого майна та бізнесу, оскарження дій державних реєстраторів можна звернутись до Донецької обласної юстиції за телефоном «гарячої» лінії у м. Краматорську 06264-4-24-81.
З метою отримання допомоги по оперативному вирішенню проблемних питань у сфері земельних відносин можна звернутись до оперативного штабу реагування на спроби рейдерських захоплень землі чи зібраного врожаю, утвореного при Донецькій облдержадміністрації, за телефоном06264-2-01-21 або надіслати звернення електронною поштою apr.d@dn.gov.ua.


Головний спеціаліст відділу розгляду звернень та
забезпечення діяльності комісії з питань розгляду
скарг у сфері державної реєстрації Управління
 державної реєстрації Головного територіального
 управління юстиції у Донецькій області
Дмитренко О.Ю.

Проблема доступності населення до нотаріальних та реєстраційних послуг на селі стала предметом обговорення серед законодавців




Сьогодні хочу надати відповідь на декілька актуальних та більш обговорюваних запитань відносно законопроекту 9140 який стосується захисту економічних та спадкових прав громадян в сільській місцевості.
Чи містить законопроект 9140 рейдерські та корупційні ризики?
Законопроект 9140 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення передумов для захисту економічних та спадкових прав громадян в сільській місцевості» (реєстр. № 9140 від 01.10.2018) не містить жодних рейдерських чи корупційних ризиків. Сьогодні Мінюст та управління юстиції спростовують міфи про законопроект 9140, який викликав неоднозначну реакцію. Тому для того, щоб зрозуміти абсурдність міфів, які з’являються навколо нього, достатньо просто прочитати його останню редакцію.
Чи існує проблема доступу до нотаріальних послуг у сільській місцевості?
Як ми всі знаємо, проблема доступу до послуг нотаріату у сільській місцевості існує. Так, як показує статистика 13 млн. українців проживають в селі і не мають нормального доступу до нотаріальних послуг, а у 122 районах взагалі немає жодного нотаріуса, ні державного, ні приватного.
Виходячи з вищенаведеного, ми бачимо, що проблема доступності населення до нотаріальних та реєстраційних послуг є. Вона наявна і на рівні держави, і тому стала предметом обговорення серед законодавців.
Яка ж мета законопроекту 9140?
Метою законопроекту 9140 є створення законодавчих передумов для покращення доступу осіб, які проживають (зареєстровані) у селах, селищах міського типу та містах районного значення до нотаріальних та реєстраційних послуг, що сприятиме захисту та належній реалізації економічних та спадкових прав. Тому, в законопроекті пропонується ввести посаду «уповноважена особа органу юстиції».
Хто ж такі будуть «Уповноважені посадові особи органу юстиції» та якими повноваженнями вони будуть наділені, в разі прийняття законопроекту?
В законопроекті 9140 передбачено, що у разі якщо в нотаріальному окрузі не має нотаріуса або в нотаріальному окрузі з населенням більше 10 000 осіб здійснює нотаріальну діяльність менше двох нотаріусів та в окремих випадках за погодженням з Нотаріальною палатою України, для осіб, які проживають (зареєстровані) у селах, селищах, селищах міського типу та містах районного значення, нотаріальні дії передбачені статтею 36-1 Закону «Про нотаріат» вчиняють також уповноважені особи органів юстиції.
Уповноважена особа органу юстиції – це посадова особа головного управління юстиції, яка має вищу юридичну освіту, але не нижче першого рівня (бакалавр),  стаж роботи в органах юстиції, на посадах безпосередньо пов’язаних з державним регулюванням, контролем або організацією нотаріату, державної реєстрації або консультантом державної нотаріальної контори не менш, як три роки, пройшла стажування в органах нотаріату та державної реєстрації не менше трьох місяців, та вчиняє нотаріальні дії встановлені статтею 361 Закону «Про нотаріат», а також інші дії, відмінні від нотаріальних, з метою надання їм юридичної вірогідності. Призначення на посаду уповноваженої особи органу юстиції та звільнення з цієї посади буде здійснюватись за погодженням з Міністерством юстиції України.
Отже, уповноважені особи органу юстиції забезпечать потребу громадян в таких послугах, як оформлення спадщини, дарування, договорів довічного утримання, посвідчення копій документів, видача свідоцтв про народження і смерть, із територіальною прив’язкою до місця здійснення послуги, жителям віддалених сіл та селищ. Головне територіальне управління юстиції не вперше реалізує нові ініціативи Міністерства юстиції, і досвід показує, що всі вони працюють ефективно та сприймаються суспільством.